【全文总结】
供暖费纠纷中介公司是否该为卖家欠费负责？ 2017年12月5日，张某通过某地产中介购买哈尔滨市南岗区x号房屋，支付12,860元咨询费、代办费等。合同约定卖家孙某需结清供暖等费用并迁出户口，中介协助交房结算。2018年5月房屋过户后，孙某欠付物业费和取暖费。某地产用孙某1万元押金支付物业费，但拒绝支付取暖费。张某自行支付18,117.07元取暖费后，要求中介承担连带责任被拒，遂提仲裁，请求孙某支付费用及利息，并要求中介承担连带责任。
【案情简介】
2017年12月5日，张某与孙某、某地产签订了《房屋买卖居间合同》，孙某以905,000元（人民币，下同）的价格将位于哈尔滨市南岗区x号房屋出售给张某。张某向某地产支付了咨询费10,860元，代办费500元，银行贷款代办费1500元，共计12,860元。《房屋买卖居间合同》第三条第四款约定，孙某保证将该房屋的供暖、物业、水、电、煤气、有线、电话、宽带等费用于交房之前按日结算完毕，并将所有户口迁出，不得隐瞒、拒交和拖延。如有欠款，孙某同意从房屋尾款中扣除，或孙某、张某双方另行协商处理。第五条丙方某地产权利及义务第二款约定，协助孙某、张某双方按期交付房屋及结算房屋交接之前的各项费用。2018年5月25日房屋过户手续办理完毕后孙某将房屋交付给张某。入住后张某发现孙某欠付物业费，与某地产联系后，某地产用孙某预留的1万元押金支付了拖欠的物业费。后张某发现孙某欠付取暖费，但已找不到孙某，联系某地产，某地产仅预留1万元已支付物业费，不同意支付取暖费。2020年5月张某支付了房屋交付前2014-2015年度、2015-2016年度、2016-2017年度和2017-2018年度的取暖费共计18,117.07元，供热公司为其开具了纳税人为孙某的增值税普通发票。张某支付取暖费后，要求某地产承担责任无果后提起仲裁，请求裁决：1.孙某给付张某代付的取暖费18,117.07元，以18,117.07元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率支付自2020年5月22日至实际给付之日的利息，暂计533元；2.某地产对上述款项承担连带给付责任；3.孙某、某地产承担本案仲裁费用。
【争议焦点】
（一）孙某是否应当向张某支付取暖费；
（二）某地产是否应当对孙某欠付的取暖费承担责任。
【裁决结果】
（一）被申请人孙某应于收到本裁决书之日起10日内向申请人张某支付18,117.07元取暖费；
（二）被申请人孙某自收到本裁决书之日起10日内向申请人张某支付至实际清偿之日的利息以18,117.07元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算；
（三）被申请人某地产在咨询费5430元范围内承担补充赔偿责任。
【相关法律法规解读】
（一）孙某是否应当向张某支付取暖费18,117.07元，是否应当支付上述费用的利息。
仲裁庭认为，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第五百零九条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋买卖居间合同》第三条第四款约定，孙某保证将该房屋的供暖、物业、水、电、煤气、有线、电话、宽带等费用于交房之前按日结算完毕。孙某作为出卖人，应在2018年5月房屋交付前将拖欠的取暖费用结清，但孙某隐瞒拖欠物业费、2014年-2018年四个年度取暖费的事实，导致买受人张某财产受到损失。《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。张某要求孙某履行合同义务，支付取暖费，并赔偿利息损失的主张具有法律依据，仲裁庭予以支持。
（二）某地产是否应当对孙某欠付的取暖费承担责任，承担何种责任。
首先，某地产承担连带责任没有法定和约定依据。根据《民法典》第一百七十八条第一款规定，二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任；第三款规定，连带责任，应由法律规定或者当事人约定。第五百一十八条第二款规定，连带债权或者连带债务，由法律规定或者当事人约定。可见，承担连带责任要求有法律的明确规定或者当事人的事先约定。本案中，《房屋买卖居间合同》并未约定居间人承担连带责任，张某要求某地产承担连带责任的主张没有法律依据。
其次，某地产与张某的法律关系及其各自合同义务。孙某、张某与某地产签订的《房屋买卖居间合同》兼有买卖合同和中介合同的功能。根据《民法典》第九百六十一条的规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。故张某与某地产之间是委托人与受托人之间的关系。根据《房屋买卖居间合同》第五条丙方权利及义务的规定，某地产合同义务主要有两项：1.在收到孙某、张某双方委托并收取全部费用后，积极协助孙某、张某双方办理有关房屋产权更名过户及房屋贷款事项；2.协助孙某、张某双方按期交付房屋及结算房屋交接之前的各项费用。根据第四条乙方权利及责任的规定，张某的主要义务包括：1.保证对合同中所述的一切情况已充分了解并认可，核实过《房屋所有权证》或其它房产证明中的相关信息；2.须依照合同约定按期付款，保证依据合同约定如实提交符合条件的办理产权过户、贷款所需证件及证明材料，并按照某地产通知时间及时到指定部门，依据现行政策办理资金监管、产权交易或贷款手续以保证正常交易。3.保证按期与孙某办理房屋交接事宜，签署《交易完毕确认书》后，出现相关问题自行承担。4.保证及时结清本合同约定由其承担的税、费，每逾期一日向甲方赔偿房款千分之三的违约金。可见，某地产应当协助买卖双方结算房屋交接前的各项费用，而张某的核实义务仅包括“《房屋所有权证》或其它房产证明中的相关信息”。
最后，某地产应对案涉房屋拖欠的取暖费给张某造成的损失承担责任。根据《民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。本案中，某地产主张在《房屋买卖居间合同》中已约定房屋欠费情况由出卖人解决（第三条第四款），某地产仅有协助交易的合同义务，房屋买卖交易已经完成过户、交接，某地产已经履行完毕合同义务，且公司已保留1万元押金用于解决欠费问题，不存在违约或不当行为，某地产不承担任何责任。但张某对某地产的合同义务有不同理解，其认为《房屋买卖居间合同》第五条第二款规定“协助甲、乙双方按期交付房屋及结算房屋交接之前的各项费用”应包括如实向买受人告知案涉房屋是否存在欠费情况。
仲裁庭认为，本案的关键在于对某地产“协助结算”义务内容的认定。中介机构在不动产交易中发挥着重要作用，是不动产交易规范、安全、高效必不可少的保障，其中，安全应该是买卖双方选择中介机构协助交易的核心目的，而真实全面的信息是实现这一目的的关键环节。从张某作为委托人的角度来看，有关房屋的信息均由中介机构提供、核实，自己只需要准备好资金、贷款手续及办理过户需要的材料，积极配合支付购房款、签署相关文件、进行房屋交接、办理过户的理解符合普通公众的思维逻辑和认知常识。故仲裁庭认为张某主张合同所约定的“协助甲、乙双方按期交付房屋及结算房屋交接之前的各项费用”包括查询案涉房屋是否拖欠费用，以及能否在预留押金范围内结清符合买受人对合同义务的正常理解。从行业行为规范角度来看，住房城乡建设部等部门《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房[2016]168号）在“一、规范中介服务行为”的“加强房源信息尽职调查”中规定，“中介机构对外发布房源信息前，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料，经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验，并编制房屋状况说明书。房屋状况说明书要标明房源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等，以及其它应当说明的重要事项”，也强调了中介机构对房屋信息进行尽职调查的职责内容。仲裁庭认为，在公众认识与中介机构自身定位存在偏差时，根据公平、诚实信用原则合理判断中介公司的义务和责任，不仅能够保障信息不对称交易活动中信息掌握不充分一方即买受人的权益，也有助于中介机构作为第三方服务机构公信力的保持。
本案中，某地产主张张某已签署《交易完毕确认书》，出现问题应自行负责。仲裁庭认为，某地产预留1万元押金用于解决拖欠费用问题，是协助双方结算费用、保障交易安全的履行合同义务行为，买受人自然产生有中介机构保障结清所有费用的合理预期。某地产收取1万元而不是其他金额作为押金理应负有在预留金额内解决拖欠费用问题的责任，这也是判断其是否全面恰当履行协助结算义务的关键环节。而某地产没有核实拖欠费用的具体金额，又没有提示买受人自行去查询案涉房屋是否拖欠取暖费、物业费等，某地产存在重大过失。根据《民法典》第五百零六条的规定，合同中的下列免责条款无效：“…（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”。某地产主张签署《交易完毕确认书》其就免除了一切责任，仲裁庭不予支持。某地产未能全面适当履行合同义务，应承担一定补充赔偿责任。
关于某地产应承担何种责任，《民法典》第九百六十二条第二款规定，“中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任”。可见，在中介合同规范中，在中介人故意隐瞒事实，而且是与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的，其劳务报酬请求权才被剥夺。本案中，某地产明显不是故意隐瞒案涉房屋存在拖欠费用的情况，不应适用该条规定。根据《民法典》第九百二十九条的规定，有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。本案中，张某向某地产支付了咨询费10,860元，代办费500元，银行贷款代办费1500元共计12,860元。仲裁庭认为，孙某作为出卖人，未履行结清费用的义务，应当对张某的损失承担责任，某地产未尽核实、提示义务，导致买受人受到损失，应当在咨询费范围内承担相应的补充责任。考虑咨询费中还包括提供房源信息、促成合同成立的媒介服务费用等，仲裁庭认为，某地产在咨询费的50%即5430元范围内承担补充责任较为合理。
【结语和建议】
中介机构在不动产交易中发挥着重要作用，是不动产交易规范、安全、高效必不可少的保障。按照规定中介机构对房屋信息有尽职调查的职责，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料，经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验，了解房屋具体信息，如房屋坐落、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等其它应当说明的重要事项。
本案中孙某作为出卖人未遵循诚信原则、未履行结清费用的义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而某地产没有核实到卖方拖欠物业费、取暖费情况，又没有提示买受人自行去查询案涉房屋是否拖欠取暖费、物业费等，某地产存在重大过失，导致买受人受到损失，应当在咨询费范围内承担相应的补充责任。
房屋买卖合同虽然并不复杂，但在签订及履行过程中仍需多加注意，并就水、电、煤气、采暖、物业等费用进行明确与交接，应按照合同约定依法行使自身权利，履行自身义务。提醒百姓签订合同时一定要遵守诚信原则，无论是通过书面还是口头形式合同，我们都应该积极去履行，否则就要承担相应责任。中介机构应对房屋信息尽职、尽责，树立起作为第三方服务机构的公信力。
