【全文总结】
逾期交房违约金争议市政工程延期是否免责？ 2014年11月10日，申请人购买被申请人开发的常德市商品房，总价445022元，合同约定2015年12月31日前交付。因市政工程护安路延期竣工（2016年1月22日完成），导致小区水电管网无法驳接，被申请人于2016年5月8日交付房屋。尽管合同第十五条允许延期，但申请人未取得不动产权证，请求裁决逾期交房及办证违约金。仲裁庭查明，市政工程影响是导致逾期主因，最终支持了申请人的部分诉求。
【案情简介】
申请人与被申请人于2014年11月10日签订了《常德市商品房买卖合同》，约定购买被申请人开发的房屋，房价款总金额445022元。合同第十五条约定，出卖人在2015年12月31日前向买受人交付房屋，但如遇政府区域规划调整或市政建设施工影响原因，出卖人可据实予以延期。合同第十七条约定，出卖人逾期交房，应按房款总额的日万分之一支付违约金。合同第十九条约定，从商品房交付之日起90日内办理商品房所有权转移登记。合同第二十一条约定，因出卖人责任逾期办理商品房所有权登记，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。合同签订后，申请人依约支付了全部购房款，被申请人于2016年5月8日将该商品房交付。至申请仲裁时，申请人仍未取得商品房的不动产权证书，故请求裁决被申请人按房价总额的日万分之一支付逾期交房违约金和逾期办证违约金（逾期办证违约金计算至实际取得不动产证书时止）。
庭审查明，案涉小区外围的稻香路、护安路等属于市政建设工程，在案涉房产项目建设期间，两条路先后开工建设，其中护安路于2016年1月22日竣工。案涉小区综合竣工图及管网总平面图显示，案涉小区水电管网驳接于稻香路、护安路市政水电管网。在稻香路、护安路的水电管网完成之前，小区内的污水管网、雨水管网、给水管网无法与之驳接。2017年10月26日市房地产管理局向被申请人开具编号为2017028的《商品房交付使用证明书》，2018年4月25日市不动产中心向案涉楼盘出具初始登记办证受理凭证。
【争议焦点】
本案争议焦点有两个：一是合同约定交房时间是否因市政工程施工影响予以顺延？如顺延，应顺延多长时间？二是本案逾期办证起始时间如何确定？
关于焦点一，逾期交房的问题。虽然合同约定交房时间为2015年12月31日前，但案涉楼盘的水电管网需待稻香路、护安路市政管网工程竣工后才能与外界管网驳接。根据原住房城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条的规定，项目必须完成工程设计和合同约定的各项内容方可进行竣工验收。故案涉小区的雨水、污水、给水管网只能在与最后完工的护安路的管网驳接完成后，才能启动综合验收。出卖人要求在护安路等市政工程竣工时间2016年1月22日后，顺延一定时间来确定交房时间，符合合同约定，应予支持。至于市政工程竣工以后顺延多长时间用于进行楼盘综合验收，参照本市其他同期相近规模楼盘的综合验收时间，仲裁庭酌定案涉房产项目综合验收时间可自护安路完工后顺延10个月，即出卖人应当在2016年11月22日前交付满足约定交付条件的商品房给购房人，故出卖人于2016年5月8日将商品房交付给购房人，不属于迟延交房。虽交房时不符合合同约定的交房条件，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，申请人予以收房即意味着对相应权利的放弃，故此种情形下，被申请人无需承担逾期交房违约责任。
关于焦点二，逾期办证的问题。合同第十九条约定，从商品房交付之日起90日内办理商品房所有权转移登记，根据合同原意及交易习惯，该“商品房交付之日”通常应理解为“商品房应当交付的截止日”。具体到本案，商品房应当交付的截止日为2016年11月22日，扣除90天的办证期，即2017年2月21日前，申请人应当办理不动产证书，如不能办理，则被申请人构成违约。市不动产登记中心于2018年4月25日才对案涉楼盘出具办证受理凭证，足以证明产权登记不再存在源于被申请人的障碍，故判定被申请人办证违约责任的时间截止至2018年4月25日。故计算被申请人逾期办证违约责任，应始于2016年11月23日的后90天，即2017年2月21日，截止至2018年4月25日。
【裁决结果】
被申请人向申请人支付自2017年2月21日起至2018年4月25日止的逾期办证违约金，对申请人逾期交房违约金的仲裁请求不予支持。
【相关法律法规解读】
《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”
