【全文总结】
租赁协议解除争议业主有权终止合同吗？ 2012年7月31日，郭某与甲公司签订《A楼租赁协议》，租期十三年，年租金递增。郭某经营茶楼餐馆，2016年起连续拖欠租金。2016年7月，甲公司将房屋出售给罗某，罗某同意承担原租赁协议。2017年，罗某以郭某擅自转租、拖欠房租为由起诉，要求解除协议并支付违约金。一审判决解除协议，郭某支付欠租及违约金。郭某上诉，称曾申请租金提存未果。目前案件仍在上诉阶段，核心争议在于罗某是否有权单方面解除因房屋出售而承继的租赁协议。
【案情简介】
2012年7月31日，上诉人郭某与原审第三人甲公司签订了《A楼租赁协议》，约定：1.甲公司将A楼面积1629平方米租赁给上诉人郭某；2.上诉人郭某向甲公司承诺租赁房屋作为经营餐馆茶楼使用，保证在租赁期内，未征得甲公司书面同意以及按规定须经有关部门审批而未审批前，不得擅自转让给他人经营和改变上述约定的使用用途；3.甲、乙双方约定租期为十三年，房屋交付期为合同订立之日，房屋租赁期自2013年1月1日至2025年12月31日止；4.乙方（上诉人郭某）在签订本合同时，向甲方（甲公司）缴纳保证金1万元，租赁期满，费用结算清楚并经甲公司验收房屋合格后，退回上述保证金；双方约定该房屋年租金前五年为10万元，第六年开始租金按每年递增5%；乙方应提前一个月交清该租赁年度的租金，逾期支付的，每逾期一日，则须按月租金的千分之五支付违约金，超过三十天未交纳租金或未足额交纳租金则甲方有权单方面解除合同；5.甲乙双方同意违反合同一方，应向另一方按年租金的2倍支付违约金。
2012年12月21日，上诉人郭某向甲公司交纳了2013年1月1日至2013年12月31日的租金。2014年9月15日交纳了2014年全年租金，2016年1月6日交纳了2015年全年租金。另郭某还向甲公司交纳了保证金1万元。上诉人郭某租赁该房屋后一直在经营茶楼和餐馆。
2016年7月18日，被上诉人罗某与甲公司签订了《房屋买卖合同》，约定：1、甲公司将A楼出售给被上诉人罗某；2、由于该房屋已租赁给上诉人郭某，被上诉人罗某已完全了解房屋租赁情况，自愿接受该房屋的租赁协议，并愿意承担该租赁协议的一切义务和责任；3、被上诉人罗某付清全部商铺款第二天起，将商铺移交给被上诉人，该商铺的租金由罗某收取。
2016年9月14日，被上诉人罗某已付清全部购房款，同年11月3日办理了不动产所有权登记。2017年1月9日上诉人郭某向甲公司交纳了2016年全年租金。
2017年1月16日，被上诉人罗某以上诉人郭某租赁该房屋后，未经甲公司和被上诉人同意擅自将房屋转租给他人，同时拖欠2016年1月1日始至2017年1月31日的房租至今为由，提起民事诉讼，请求：1、依法解除2012年7月31日上诉人与甲公司签订的《A楼租赁协议》；2、支付2016年1月1日起至实际交付房屋之日止的租金，并支付违约金20万元。
一审判决认为：根据租赁协议第四条的约定：乙方（上诉人）应提前一个月交清该租赁年度的租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的千分之五支付违约金，超过三十天未交纳租金或未足额交纳租金则甲方（被上诉人）有权单方解除合同。原告（被上诉人罗某）购买房屋后，被告（上诉人郭某）应在2016年12月31日前交清2017年度的房屋租金，但被告在2017年1月9日才交清2016年度的房屋租金。且被告至本案开庭之日未交清2017年全年的房屋租金，已明显违约。根据合同约定，原告（被上诉人）有权单方解除合同。
一审判决结果：
1、解除甲公司与被告郭某签订的《A楼租赁协议》；
2、被告郭某应在本判决书生效之日起十日内向原告罗某支付所欠租金及违约金；
3驳回原告罗某其他诉讼请求。
上诉人接到一审判决书后，委托我所律师代理其提起上诉，请求：撤销原判，驳回被上诉人罗某要求解除租赁协议的请求。
接受委托后，代理人发现，2017年1月9日，上诉人向甲公司支付了2016年度租金的当日，向公证处申请2017年度租金提存公证，因该公证处没有提存账户而未果，同时出具了不予受理通知书。同时，代理人要求上诉人找邮政部门寻找汇款方法。
【代理意见】
我们认为，本案争议的焦点在于上诉人郭某逾期支付租金的行为能否导致涉案租赁协议解除的问题。具体而言，包括：（1）郭某逾期支付2016年度租金能否导致租赁协议解除;(2)郭某逾期支付2017年度租金能否导致租赁协议解除。
一、上诉人郭某逾期支付2016年度租金不能导致协议解除。
至2016年9月14日，上诉人逾期支付2016年度租金已逾期大半年，但甲公司并未主张解除合同，表明其已抛弃了解除权。甲公司与被上诉人罗某签订《房屋买卖合同》时明确约定，罗某在付清全部房屋价款第二天起收取房屋租金。说明罗某购买涉案房屋时，对郭某未支付2016年度租金知情。但其无证据证明其在受让房屋后有通知郭某未按约付租则解除合同，罗某无解除合同的权利。
虽被上诉人提供了2016月12月14日，罗某代理律师将罗某电话发给郭某的短信，但该证据不能证据系罗某催告付款及有解除合同的意思。且2017年1月9月，郭某付清了2016年度租金，尚属在合理期限履行了义务，罗某未取得解除权。
二、上诉人郭某逾期支付2017年度租金不能导致协议解除。被上诉人起诉时并未以2017年度租金逾期未付为由主张解除。
因甲公司明确告知上诉人2016年9月15日之后的租金交纳给罗某，不收取2017年度租金。上诉人迫于无奈向公证处申请提存。公证处不予受理后，于2017年7月21日通过邮政银行按地址汇款方式向被上诉人支付2017年度租金。
根据租赁协议约定，上诉人郭某超过30天未交纳租金或未足额交纳租金，被上诉人罗某方有单方解除权。因上诉人于2017年1月9日提存支付租金，履行了合同义务，且并未超过30天，罗某无权解除合同。且显然系罗某拒收租金导致上诉人履行困难，上诉人并未违约。
因此，被上诉人的诉求没有任何事实和法律依据，依法应撤销原判，驳回其诉讼请求。
【判决结果】
二审法院判决：
1、撤销一审判决第一项、第三项。
2、变更第二项为：上诉人郭某支付2017年1月1日至9日的违约金；
驳回被上诉人罗某的其他诉讼请求。
【裁判文书】
法院认为，关于郭某逾期支付租金的行为能否导致涉案租赁协议解除的问题。涉案租赁协议约定，承租方应提前一个月交清该租赁年度的租金，超过三十天未交纳租金或未足额交纳租金的，出租方有权单方解除合同。郭某在签订租赁协议后仅按约定交纳了2013年度的租金，2014年至2016年的租金均逾期交纳，最长逾期了1年多，但当时的出租方甲公司未以此为由主张解除合同。甲公司在与罗某签订《房屋买卖合同》时已明确约定，罗某付清全部房屋价款第二天起收取涉案房屋租金。由此可见，罗某知晓郭某未交纳2016年度的租金，其未提供证据证实其在受让涉案房屋后通知郭某未按合同约定支付租金则解除合同，故罗某以郭某未按约定交纳2016年度的租金为由主张解除租赁协议的辩称意见，没有事实和法律依据，依法不予采纳。郭某于2017年1月9日将2016年度的租金支付给了甲公司，在甲公司不收取2017年度租金的情形下，向公证处申请办理租金提存公证，在公证处不予受理其租金提存公证后，又于2017年7月21日通过邮政银行向罗某汇入2017年度租金10万元。综上所述，郭某向公证处申请办理租金提存之日应视为其履行支付租金义务之日，故其于2017年1月9日履行了支付2017年度租金的义务。根据涉案租赁协议约定，因郭某逾期交纳2017年度租金并未超过30天，罗某无权单方解除合同，郭某的该上诉理由有理有据，依法应予支持。
【案例评析】
本案争议的焦点是：上诉人逾期支付租金是否符合合同约定解除权或法定解除权的构成要件。
根据《中华人民共和国合同法》第93条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第（三）项 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
在本案中，上诉人虽迟延履行支付2016年度租金的义务，但原出租人甲公司并未主张解除合同，被上诉人受让后，须承受原出租人的义务，包括履行该租赁协议。受让后，上诉人对仍处于违约之中，但关于2016年度租金迟延支付的约定解除权已为甲公司抛弃，故被上诉人要以此为由主张解除合同的话，只能行使法定解除权，即须先按第94条第三项完成催告通知义务，并承担相应的举证责任。被上诉人未提供证据证实符合主张该法定解除权的相应要件。
上诉人虽迟延支付2017年度租金，但以此为由主张约定解除权的话，须符合约定的条件，即首先上诉人有迟延支付租金的行为，其次，迟延必须已逾30日。但证据证明，上诉人已于2017年1月9日申请租金提出公证，应视为该日上诉人已履行支付义务。延至该日，上诉人逾期未超过30天，故被上诉人并未取得约定解除权。
【结语和建议】
本案涉及合同解除的程序性和实体性争议问题。关系到对《合同法》中约定解除和法定解除情形的理解，实务中如何指导当事人约定及主张解除权。
在本案中，上诉人虽有逾期支付租金的违约行为，但不符合双方在租赁协议中约定的单方解除权行驶的条件，也不符合法律规定的解除权构成要件。如2016年度租金，被上诉人承受租赁合同的权利义务后，在上诉人逾期付租的情况下，主张解除权应先催告上诉人支付租金，并给予履约的合理期限，在经催告并经过合理期限后，始有解除权的发生。二审法院经审理，作出的判决撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求的结果，完全符合本案事实和法律规定。
各民事或商事主体，在实践中遇到了各类合同履行问题，应当通过正当程序依法解决问题，才能有效地维护自己的合法权益，提高自己的经济效益。
