【全文总结】
租赁纠纷消防通道变商铺 被申请人是否构成违约引争议 2018年7月16日，申请人与被申请人签订房屋租赁合同，租赁A广场217.49平方米商铺。申请人装修开业后，2019年9月消防部门指出36.03平方米为消防通道不得使用。被申请人要求申请人腾空该面积，申请人认为被申请人隐瞒事实将消防通道作为营业面积出租，构成违约，请求仲裁解除合同、退还租金及违约金等。被申请人则称无证据表明该面积为消防通道，且即使腾空也不影响经营，不存在违约。仲裁庭查明合同约定交付符合约定的房屋，如不符合可解除合同并要求违约金。
【案情简介】
2018年7月16日，申请人与被申请人签订房屋租赁合同，约定被申请人向申请人出租位于A广场建筑面积为217.49平方米的商铺。合同签订后，申请人按照合同约定对承租店铺进行了整体设计和装修，并开业经营餐饮。2019年9月，区消防大队前来申请人店铺进行消防安全检查，告知申请人承租店铺中有部分面积为消防通道，不得占用。之后，被申请人向申请人发函，要求申请人为符合消防逃生的整改要求，腾空阁楼面积36.03平方米，B服务公司（A广场物业管理企业）向申请人发送工作联系单，指出申请人所在商铺内消防楼梯和前室的面积，按大楼竣工图纸计算的面积为36.03平方米，实测面积为36.68平方米。
申请人认为，被申请人隐瞒事实将消防通道作为营业面积出租给申请人，现在因案涉面积不得使用，导致店铺无法继续正常经营，被申请人的行为构成违约。为了维护申请人的合法权益，申请人提出如下仲裁请求：一、请求裁决确定申请人与被申请人签订的《A广场房屋租赁合同》中关于出36.03平方米消防通道的约定无效；二、请求裁决解除申请人与被申请人签订的《A广场房屋租赁合同》；三、请求裁决被申请人向申请人退还已支付的消防通道面积租金210415.20元；四、请求裁决被申请人向申请人支付违约金951812.39元；五、请求裁决被申请人向申请人退还保证金238151.55元；六、请求裁决被申请人向申请人退还能源周转金4349.8元；七、请求裁决本案仲裁费用由被申请人承担。
被申请人认为，并无证据表明涉案楼道为消防通道，消防部门仅仅是对楼梯内物品腾空提出整改要求，申请人据此认为该楼梯为消防通道没有事实依据。且在签订房屋租赁合同之时，申请人明知租赁范围内包括楼梯，对房屋合理使用负有管理注意义务，仍自愿签署该租赁合同。退一步讲，即使申请人腾空楼梯部分，整改要求只针对楼梯通道部分，对楼梯下方部位，申请人仍可正常使用，亦不影响其正常经营，被申请人严格履行合同义务，按照合同约定交付房屋，不存在违约行为。
仲裁庭查明，2018年7月16日，申请人与被申请人签订《A广场房屋租赁合同》，合同约定，被申请人向申请人出租坐落于A广场写字楼的商铺，房屋建筑面积217.49平方米，租赁期限自2018年8月4日起至2023年8月3日止；前三年租期内月租金为79383.85元，后二年租金每年递增8%。合同还约定，如被申请人交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，或被申请人交付的房屋存在缺陷，危及申请人安全的，申请人有权解除合同，并要求违约方支付违约金。合同签订后，申请人按照合同约定对承租店铺进行了整体设计装修并开业经营。2019年9月，区消防大队前来申请人店铺进行消防安全检查，告知申请人承租店铺中有部分面积为消防通道，不得使用。2019年10月1日，被申请人向申请人发函，提出重新测量涉及消防整改楼道面积。2019年10月21日，B服务公司（A广场物业管理企业）向申请人发送工作联系单，指出申请人所在商铺内消防楼梯和前室的面积，按大楼竣工图纸计算的面积为36.03平方米，实测面积为36.68平方米。2019年10月31日，被申请人向申请人发函，要求申请人为符合消防逃生的整改要求，腾空阁楼面积36.03平方米，腾空时间从2019年10月4日起算，双方将据此减免后的面积结算房租和物业费。
【争议焦点】
一：本案中没有消防部门要求腾空消防通道具体面积的直接证据，但有第三方B服务公司和被申请人发给申请人的函件等间接证据，能否认定被申请人出租给申请人店铺中，其中的消防通道面积为36.03平方米？
观点一：本案有第三方B服务公司和被申请人发给申请人的函件等证据，能够认定案涉店铺中的消防通道面积为36.03平方米。
观点二：在证据上缺少消防大队认定消防通道以及相应面积的直接证据。
二：合同解除后被申请人是否应承担违约责任，是否应支付一定的违约金？申请人是否也应承担一定的责任，双方是否可以互不支付违约金？
观点一：合同解除是基于双方自愿解除，不能适用合同法关于法定解除的条件，因此合同解除后造成的损失应当由双方各自承担。而如果涉及违约金的认定，根据合同法解释的规定，违约金的金额也应当与实际造成的损失相抵。另在事实认定中，应考虑申请人的新发生的未付租金，在相应款项的计算中予以扣除。
观点二：被申请人作为出租方不应当把案涉消防通道面积出租，具有过错，但违约金支付标准应当比案涉合同约定的25%适当降低。
【裁决结果】
仲裁庭认为：申请人与被申请人签订的《A广场房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。纵观案涉房屋租赁合同，其中未见关于“出租36.03平方米消防通道”的约定，故对于申请人要求确认该项约定无效的仲裁请求，仲裁庭不予支持。
本案中，申请人系主张其所承租的店铺中有36.03平方米实为消防通道，需腾空搬离，从而影响其正常经营。被申请人则认为，消防通道的面积不足36.03平方米，且申请人即便腾空后也不致影响其继续正常经营。仲裁庭注意到，双方当事人虽均未出示消防部门要求腾空的消防通道具体面积的证据，但在B服务公司2019年10月21日向申请人发送的工作联系单，以及被申请人2019年10月31日向申请人的《致函》中，则都明确为符合消防逃生的整改要求，申请人需腾空的面积为36.03平方米。因此，仲裁庭认定被申请人要求申请人腾空的消防通道的面积为36.03平方米。
被申请人作为出租人，在与申请人签订案涉房屋租赁合同之时没有及时向申请人披露租赁物中包括了36.03平方米不能用于出租的消防通道，而在申请人完成了对承租店铺的整体功能设计和装修，并开业经营一年多后，又应消防部门的整改要求，要求申请人腾空其中面积36.03平方米的消防通道。客观上而言，若要继续满足该店铺的整体使用功能，必然导致申请人需要对店铺重新进行大规模的布局改造。此种情形，应当认为已经构成案涉房屋租赁合同中所约定的“甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的”的违约行为，申请人有权依据合同约定行使解除权。另查明，2019年11月15日，仲裁委员会将申请人提交的仲裁申请书及证据材料副本、应裁通知书、举证通知书、仲裁规则、仲裁员名册等应裁材料送达给被申请人，故案涉房屋租赁合同自通知到达被申请人即2019年11月15日解除。合同解除后，被申请人应向申请人退还保证金238,151.55元和能源周转金4,349.80元。
关于申请人已向被申请人支付的消防通道部分面积的租金，鉴于申请人此前已经实际占用该部分面积从事经营活动，因此对于申请人要求被申请人退还已支付的消防通道面积租金的仲裁请求，仲裁庭不予支持。
关于违约金，基于被申请人前述违约行为，其理应向申请人支付相应的违约金，但案涉房屋租赁合同中约定的违约金计算标准过高，同时考虑到申请人在签订合同时也存在未予谨慎注意和合理考量的过错，根据本案实际情况和公平合理原则，仲裁庭酌定将违约金计算标准调整为剩余租期租金的10%（租赁面积按181.46平方米计），计得违约金315,094.40元。
根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国仲裁法》第五十一条第一款、第五十七条之规定，裁决如下：
一、申请人与被申请人签订的《A广场房屋租赁合同》自2019年11月15日解除。
二、被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人退还保证金238,151.55元。
三、被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人退还能源周转金4,349.80元。
四、被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付违约金315,094.40元。
五、驳回申请人的其余仲裁请求。
六、本案仲裁费46,591.00元（申请人已预交），由申请人承担7,935.00元，被申请人承担38,656.00元，被申请人承担部分于本裁决书送达之日起十日内径直支付给申请人。
【相关法律法规解读】
原《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
原《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国消防法》第十五条：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。
【结语和建议】
出租人应如实告知出租场所情况，出租场所应达到一般消防要求，即“一次消防”的要求，承租人对租赁场所亦负有注意义务，因不满足经营所需消防条件而无法经营的后果由其自担，不能认定出租人违约。本案中，被申请人作为出租人，在与申请人签订案涉房屋租赁合同之时没有及时向申请人披露租赁物中包括了36.03平方米不能用于出租的消防通道，而在申请人完成了对承租店铺的整体功能设计和装修，并开业经营一年多后，又应消防部门的整改要求，要求申请人腾空其中面积36.03平方米的消防通道。客观上而言，若要继续满足该店铺的整体使用功能，必然导致申请人需要对店铺重新进行大规模的布局改造。此种情形，应当认为已经构成案涉房屋租赁合同中所约定的“甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的”的违约行为，同时考虑到申请人在签订合同时也存在未予谨慎注意和合理考量的过错，仲裁庭酌定降低违约金比例。在案件审理中需要考虑实际情况和公平合理原则。
